나이 들수록 세금이 더 낯설고 어렵게 느껴지지만, 한편으론 내 힘으로 노후 현금을 만들어보고 싶은 마음이 더 간절해진다.
60대 이후 소규모 임대사업은 불안한 노후를 조금 더 예측 가능한 숫자로 바꾸는 선택이고, 세금 구조를 이해하는 순간 그 숫자들이 비로소 내 편이 되기 시작한다.
① 60대 이후 소규모 임대사업 첫걸음
60대 이후에 시작하는 소규모 임대사업은 단순히 “집을 빌려주고 월세를 받는 일”이 아니다. 국민연금, 퇴직연금처럼 정기적으로 들어오는 현금 흐름을 한 줄 더 만드는 선택에 가깝다. 그래서 처음 시작할 때부터 세금 구조를 염두에 두고 설계하면, 같은 집이라도 남는 돈이 전혀 다르게 나온다.
특히 60대 이후에는 소득이 급격히 줄어들거나 끊어지는 경우가 많다. 이런 시기에 임대소득은 생활비, 의료비, 자녀 지원, 여행 비용 등 다양한 영역을 떠받치는 기둥이 될 수 있다. 다만 세금까지 고려하지 않고 계약 구조를 짜면, 예상보다 적은 금액이 손에 남아 실망할 수 있다.
소규모 임대사업이라고 하면 보통 다음과 같은 형태를 많이 떠올린다. 본인이 거주하는 아파트와 별도로 작은 빌라 한 채를 보유해 월세를 받거나, 전세로 살던 집을 월세로 돌려 임대소득을 얻는 경우, 부모에게 상속받은 오래된 주택을 리모델링한 뒤 임대하는 경우 등이다. 보유 주택 수가 적다고 해서 세금이 가볍다고 단정할 수는 없다.
임대와 관련된 세금은 크게 세 가지 축으로 나뉜다. 매년 나오는 임대소득에 대한 임대소득세, 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 부과되는 종합부동산세(종부세), 그리고 언젠가 집을 팔게 되었을 때 내야 하는 양도소득세다. 여기에 취득세·재산세 등 지방세도 있지만, 임대사업 구조를 짤 때 가장 많이 고민하는 부분은 앞의 세 가지다.
60대 이후라는 나이는 세금에서 두 가지 의미를 가진다. 하나는 근로소득·사업소득이 줄어드는 시기라는 점, 다른 하나는 고령자 공제, 연금 소득, 의료비 지출 증가처럼 세제 혜택과 부담이 동시에 늘어나는 시기라는 점이다. 따라서 “몇 채를 보유할지, 전세로 둘지 월세로 돌릴지, 언젠가 팔 계획이 있는지”를 함께 놓고 검토해야 한다.
실제 현장에서 많이 보이는 실수는 다음과 같다. 월세 수입에만 집중해 “매달 얼마가 들어오느냐”만 보고 결정을 내리고, 종부세·양도세·건강보험료 영향을 나중에야 확인하는 경우다. 특히 국민건강보험 지역가입자로 전환되는 시점에 임대소득과 재산이 그대로 보험료로 반영되면서 예상보다 큰 부담을 느끼는 사례도 있다.
소규모 임대사업을 시작하기 전, 가장 먼저 정리해야 할 것은 자신의 자산 구조다. 현재 보유한 주택이 몇 채인지, 각각 공시가격과 대출 규모가 어느 정도인지, 향후 5~10년 안에 팔 계획이 있는 주택이 있는지를 목록으로 적어 보는 것이 도움이 된다. 여기에 연금, 예금, 펀드 등 현금화 가능한 자산까지 함께 적어 보면 “굳이 임대사업까지 해야 하는지, 어느 정도 규모가 적정한지”를 객관적으로 판단하기 쉬워진다.
또 하나 중요한 포인트는 “사업자 등록 여부”다. 일정 요건을 만족하면 주택임대사업자로 등록해 일부 세제 혜택을 받을 수 있는 경우가 있다. 다만 제도가 여러 차례 바뀌었고, 의무 임대기간·임대료 증액 제한 등 조건이 복잡해졌기 때문에, 단순히 세금만 보고 성급히 등록하는 것은 위험하다. 등록 여부는 종부세·양도세에까지 영향을 줄 수 있기 때문이다.
② 임대소득세 구조 이해하기
임대소득세는 말 그대로 “집을 빌려주고 받는 소득”에 대한 세금이다. 여기서 중요한 것은 세금을 계산할 때 실제로 받는 월세 전부를 과세 대상 소득으로 보지 않고, 필요경비와 기본공제를 빼고 난 금액에 세율을 적용한다는 점이다. 구조를 한 번 이해하고 나면, 임대계약을 어떻게 설계해야 유리한지 감이 잡힌다.
주택 임대소득은 크게 월세와 보증금에 대한 간주임대료로 나뉜다. 월세는 말 그대로 매달 받는 임대료이고, 간주임대료는 전세나 큰 보증금을 받은 경우 “일정 부분은 사실상 이자를 받은 것과 같다”고 보아 소득으로 계산하는 금액이다. 다만 소규모 임대인의 경우 간주임대료를 적용하지 않는 예외도 있으므로, 자신의 보증금 규모와 주택 수를 꼭 확인해야 한다.
임대소득세 계산 방식은 분리과세와 종합과세 두 가지로 나뉜다. 일정 기준 이하의 임대소득은 14% 단일 세율로 분리과세를 선택할 수 있고, 그 이상이거나 다른 종합소득과 합산하는 것이 유리한 경우에는 종합과세를 선택하기도 한다. 60대 이후에는 다른 소득이 많지 않은 경우가 많기 때문에, 분리과세만이 항상 정답은 아니다.
예를 들어, 2024년 기준으로 연간 주택임대 총수입(월세 등)이 2,000만 원을 넘는지, 넘지 않는지에 따라 선택지가 달라진다. 2,000만 원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 선택이 가능하고, 2,000만 원을 초과하면 의무적으로 종합과세 대상이 되는 구조다. 다만 다른 금융소득, 사업소득, 연금소득과 함께 전체를 보아야 유리한 선택을 할 수 있다.
- ① 분리과세 선택 시 연간 임대소득(필요경비·기본공제 차감 후)에 14%의 세율이 적용된다. 여기에 지방소득세 1.4%가 추가되어 실질 세율은 15.4% 수준이 된다.
- ② 종합과세 선택 시 다른 근로·사업·연금소득과 합산해 종합소득세율(6~45%)을 적용한다. 소득이 높지 않은 은퇴자의 경우, 오히려 낮은 구간 세율을 적용받아 유리할 수 있다.
임대소득세 계산에서 중요한 개념이 필요경비와 기본공제다. 실제로 들어간 비용(수선비, 관리비, 중개수수료 등)을 장부로 정확히 관리하기 어렵다면, 기준경비율을 적용해 일정 비율을 필요경비로 인정받을 수 있다. 또한 소액 임대소득에 대해서는 연간 일정 금액을 기본공제로 빼고 과세하기 때문에, 생각보다 과세표준이 크지 않을 수 있다.
임대소득세 신고는 보통 다음 해 5월 종합소득세 신고기간에 함께 진행된다. 60대 이후에는 직접 홈택스를 활용해 신고하기 부담스러워하는 경우가 많지만, 국세청에서 제공하는 모의계산 서비스를 통해 대략적인 세 부담을 미리 확인해 볼 수 있다. 이때 분리과세와 종합과세를 각각 계산해 보고, 어느 쪽이 더 유리한지 비교하면 선택에 큰 도움이 된다.
③ 종부세와 고령 임대인의 부담
종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 고가 부동산을 보유하고 있을 때 부과되는 세금이다. 60대 이후 소규모 임대사업자라면, 보유 주택 수와 공시가격 합계에 따라 종부세 대상이 될 수도 있고 되지 않을 수도 있다. 중요한 것은 임대사업을 확장하면서 “언제 종부세 구간에 들어갈지”를 미리 확인하는 것이다.
종부세는 기본적으로 공시가격 합계 – 공제금액에 세율을 적용해 계산한다. 1세대 1주택자와 다주택자의 기준이 다르며, 고령자·장기보유자에 대한 세액 공제 제도도 존재한다. 60대 이후에는 “고령자 공제”와 “장기보유 공제”를 함께 받을 수 있는지 여부가 종부세 부담을 크게 좌우한다.
예를 들어, 68세에 이르고 동일 주택을 10년 이상 보유한 경우라면, 고령자 공제와 장기보유 공제를 함께 적용받을 수 있는지 검토해 보는 것이 중요하다. 제도 내용은 시기별로 다소 변경되지만, 기본적인 방향성은 “오랫동안 한 집에 살고 있는 고령자에 대해서는 세 부담을 완화해 준다”는 것이다. 다만, 임대용으로 여러 채를 보유한 다주택자는 상대적으로 혜택이 제한적일 수 있다.
여러 차례 제도 개편으로 인해 종부세는 특히 복잡하게 느껴질 수 있다. 공정시장가액 비율, 과세표준 구간별 세율, 1세대 1주택 여부, 합산 대상 주택 범위 등 확인해야 할 요소가 많기 때문이다. 소규모 임대사업자의 경우, “임대용으로 추가로 한 채를 더 구입할 것인지” 고민하는 시점에 종부세 영향까지 함께 계산하는 습관이 필요하다.
“집을 한 채 더 사서 월세 70만 원을 받는 대신, 종부세로 매년 120만 원을 더 내게 되면 실제로는 마이너스가 될 수 있습니다.”
이처럼 종부세는 단순히 “세금이 늘었다”가 아니라 “전체 현금 흐름을 줄이는 요소”로 봐야 한다. 특히 60대 이후에는 근로소득이 없는 경우가 많고, 연금소득 역시 한정적이기 때문에 세금 지출이 체감상 훨씬 크게 느껴진다. 종부세 고지서를 받는 시기는 보통 연말에 가깝기 때문에, 그 시점에 갑자기 목돈이 빠져나가는 구조도 신경 써야 한다.
종부세와 관련해 자주 등장하는 질문 중 하나는 “주택임대사업자 등록을 하면 종부세가 줄어드는가”이다. 과거에는 등록 임대주택에 대해 종부세 합산 배제 혜택이 광범위하게 적용되었으나, 제도 변경으로 현재는 요건이 대폭 강화되고 일부는 축소된 바 있다. 따라서 지금 시점에서 임대사업자 등록을 검토한다면, 과거 사례만 듣고 판단하기보다는 최신 요건을 꼼꼼히 확인해야 한다.
또한 종부세는 단독으로 존재하는 세금이라기보다 재산세와 함께 묶어서 보는 것이 현실적이다. 재산세는 모든 주택 소유자가 부담하지만, 종부세는 일정 기준 이상일 때 추가로 부과되는 구조이기 때문이다. 60대 이후에는 “연간 부동산 보유에 들어가는 총 세금(재산세+종부세)”을 기준으로 임대사업 규모를 조정하는 것이 바람직하다.
“임대수익 – (재산세 + 종부세 + 대출이자) = 실제 남는 돈”이라는 간단한 계산식을 습관처럼 확인하면, 과도한 레버리지나 무리한 주택 수 확대를 피하는 데 큰 도움이 된다.
✨ 보너스: ④ 양도소득세와 노후 자금 회수 전략
양도소득세는 언젠가 임대용 주택을 팔게 되었을 때 마주하게 되는 세금이다. 60대 이후 임대사업자는 “언제까지 이 집을 가지고 갈 것인지”, “언제 현금화해서 노후 자금으로 쓸 것인지”를 함께 고민해야 한다. 매달 들어오는 임대소득뿐 아니라, 마지막에 한 번에 들어오는 양도대금 역시 노후 재정 계획에서 큰 비중을 차지하기 때문이다.
양도소득세는 기본적으로 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제에 세율을 적용해 계산한다. 여기서 장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도다. 60대 이후에 주택을 파는 사람들은 대체로 보유 기간이 긴 경우가 많아, 장기보유특별공제의 영향이 매우 크다.
또한 주택 수에 따라 다주택 중과가 적용될 수 있다는 점도 중요하다. 정책 방향에 따라 다주택자 중과세 여부와 세율 구간이 바뀌기도 하지만, 기본적인 취지는 “투기 목적의 과도한 다주택 보유를 억제한다”는 데 있다. 소규모 임대사업자라 하더라도, 일시적으로 2주택·3주택 구간에 들어가면 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있다.
대표적인 절세 포인트는 1세대 1주택 비과세 요건이다. 일정 기간 이상 보유·거주한 1세대 1주택에 대해서는 양도차익에 세금이 부과되지 않는 경우가 있는데, 이 혜택을 최대한 활용하려면 “어떤 집을 먼저 팔 것인지, 거주 기간을 어떻게 채울 것인지”를 계획적으로 조정해야 한다. 60대 이후에는 거주 이전 계획, 자녀 분가 계획 등과도 맞물려 복합적인 결정을 하게 된다.
예를 들어, 65세 김모 씨가 서울 아파트(본인 거주, 15년 보유)와 수도권 빌라(임대용, 8년 보유)를 함께 가지고 있다고 가정해 보자. 서울 아파트에는 1세대 1주택 비과세 가능성이 있고, 빌라에는 장기보유특별공제만 적용될 수 있다. 이때 어떤 순서로 매도할지에 따라 세금이 수천만 원까지 차이 날 수 있다.
양도소득세는 신고 시점도 중요하다. 예정신고 및 확정신고 기한을 지키지 못하면 가산세가 붙을 수 있기 때문이다. 특히 60대 이후에는 건강 문제나 가족 돌봄 등으로 일정 관리가 쉽지 않을 수 있으므로, 매매 계약을 체결하는 단계에서부터 “언제까지 양도세 신고를 해야 하는지”를 메모해 두거나 가족과 공유해 두는 것이 안전하다.
⑤ 60대 이후 임대사업 절세 전략 체크리스트
이제까지 임대소득세, 종부세, 양도소득세의 기본 구조를 살펴보았다면, 실제로 어떤 전략을 쓸 수 있는지 체크리스트 형태로 정리해 보는 것이 좋다. 60대 이후 소규모 임대사업자는 “큰 위험을 지지 않으면서도 세금을 합리적인 수준으로 관리하는 것”이 핵심이다. 공격적인 절세보다는, 제도 안에서 안정적으로 혜택을 활용하는 것에 초점을 맞추는 편이 좋다.
- 보유 주택 수 관리 — 2주택과 3주택 구간의 세금 차이를 파악하고, 종부세·양도세·건보료까지 합산한 부담을 기준으로 적정 주택 수를 정하는 것이 좋다.
- 명의 분산·증여 계획 — 배우자나 자녀에게 일부 지분을 증여해 세 부담을 나누는 전략은 신중하게 검토해야 한다. 증여세, 향후 양도세, 상속 계획까지 함께 고려해야 한다.
- 임대료·보증금 구조 설계 — 월세 위주로 가져갈지, 보증금을 높이고 월세를 낮출지에 따라 임대소득세와 간주임대료 계산이 달라진다.
- 임대사업자 등록 여부 — 현재 기준에서 실제로 혜택을 받을 수 있는지, 의무사항을 지킬 수 있는지, 임대 기간 동안 주택을 팔 계획은 없는지 등을 종합적으로 판단해야 한다.
체크리스트를 작성할 때는 “지금 당장 바꾸기 어려운 것”과 “비교적 쉽게 조정 가능한 것”을 구분하는 것이 좋다. 예를 들어, 이미 보유 중인 주택의 위치나 구조를 바꾸기는 어렵지만, 임대료 인상 폭이나 보증금·월세 비율, 계약 기간 등은 비교적 유연하게 조정할 수 있는 요소다. 세금에 미치는 영향도 이런 조정 가능한 요소에서 출발하는 경우가 많다.
60대 이후에는 건강 상태, 가족 상황, 거주 계획이 비교적 자주 바뀔 수 있다. 따라서 임대사업 구조도 “한 번 정하면 10년 동안 그대로 가는 구조”보다는, 2~3년 단위로 점검하며 조금씩 다듬어가는 구조가 현실적이다. 종부세·양도세 제도 역시 몇 년 단위로 변경될 수 있기 때문에, 제도 변화에 맞춰 리모델링하듯 설계를 수정하는 편이 효율적이다.
⑥ 사례로 보는 소규모 임대사업 세금 시뮬레이션
개념만으로는 세금 구조가 잘 와닿지 않을 수 있다. 그래서 60대 이후 소규모 임대사업자가 실제로 겪을 법한 상황을 몇 가지 예시로 살펴보면 이해가 훨씬 쉬워진다. 아래 사례들은 실제 세액을 정확히 계산한 것은 아니고, 구조를 이해하기 위한 단순화된 시뮬레이션이라는 점을 전제로 보았으면 한다.
첫 번째 사례는 66세 박모 씨다. 박 씨는 수도권 아파트 한 채에 거주하면서, 같은 단지 내 소형 아파트 한 채를 임대 중이다. 임대용 아파트의 보증금은 3,000만 원, 월세는 70만 원이고, 연간 공실은 없다고 가정한다. 이 경우 연간 임대수입은 840만 원이다. 다른 근로소득은 없고, 연금소득만 일정 수준 있다고 하자.
이 상황에서 박 씨는 임대소득에 대해 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있다. 필요경비와 기본공제를 적용한 뒤, 과세표준이 그리 크지 않다면 종합과세로 묶어도 세율이 크게 올라가지 않을 수 있다. 반대로 금융소득이나 기타 사업소득이 상당한 수준이라면, 14% 분리과세를 선택하는 쪽이 더 유리할 수 있다.
두 번째 사례는 70세 이모 씨다. 이 씨는 서울 아파트(본인 거주)와 지방 소형 주택(임대용)을 보유하고 있다. 지방 주택은 보증금 1,000만 원, 월세 40만 원 수준으로 임대 중이며, 공시가격 합계로 보았을 때 종부세 과세 대상에는 해당하지 않는다. 다만 이 씨는 향후 3년 안에 지방 주택을 팔고, 그 돈을 노후 생활비로 활용할 계획을 가지고 있다.
이 경우 이 씨가 가장 신경 써야 할 것은 양도소득세다. 지방 주택의 취득가액, 현재 시세, 리모델링 비용, 보유 기간, 다주택 여부에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있다. 만약 지방 주택을 먼저 팔면 서울 거주 아파트는 1세대 1주택 요건을 유지할 가능성이 크고, 반대로 서울 아파트를 먼저 팔 경우 비과세 요건을 놓칠 수 있다. 순서를 어떻게 정하느냐에 따라 동일한 자산 가치를 가지고도 세금이 수천만 원까지 차이 날 수 있다.
세 번째 사례는 63세에서 68세 사이에 걸쳐 임대사업을 확장한 최모 씨다. 2025년 기준으로 최 씨는 수도권 아파트 2채를 보유하고 있으며, 한 채는 본인 거주, 한 채는 전세에서 월세로 전환할 계획이다. 이때 최 씨는 전세를 월세로 돌리는 순간부터 임대소득세뿐 아니라 향후 종부세 부담, 건강보험료, 양도세까지 함께 고려해야 한다.
- 임대소득세 측면 — 전세를 월세로 전환하면 연간 임대수입이 새로 발생해, 분리과세/종합과세 선택이 필요하다.
- 종부세 측면 — 이미 2주택 보유 상태라면 공시가격 합계가 종부세 기준을 넘는지 확인해야 한다.
- 양도세 측면 — 향후 어떤 주택을 먼저 팔지에 따라 1세대 1주택 비과세 적용 여부가 달라질 수 있다.
이 세 가지 사례에서 공통적으로 볼 수 있는 메시지는 명확하다. 임대소득세, 종부세, 양도소득세는 각각 따로 움직이는 세금이 아니라, 하나의 의사결정이 세 가지 세금에 동시에 영향을 미친다는 점이다. 특히 60대 이후에는 시간 여유가 상대적으로 있는 만큼, 큰 결정을 내리기 전에 “세 가지 세금을 한꺼번에 놓고 그림을 그려 보는 시간”을 일부러 만들어 보는 것이 좋다.
세무 전문가들은 종종 “세금은 결과이지, 원인이 아니다”라고 말한다. 즉, 세금은 이미 내린 자산·소득 관련 결정의 결과로 따라오는 것이지, 세금을 줄이기 위해 자산 구성을 바꾸다 보면 오히려 위험이 커질 수 있다는 뜻이다. 60대 이후 소규모 임대사업자는 세금을 ‘줄이는 것’보다 ‘예상 가능한 범위 안에 두는 것’을 목표로 삼는 편이 더 현명하다.
✅ 마무리
60대 이후에 시작하는 소규모 임대사업은 어느 날 갑자기 인생을 뒤집는 한 방이 아니다. 대신, 매달 조금씩 들어오는 현금 흐름이 불안한 마음을 조금씩 누그러뜨리고, 예측 가능한 노후를 만들어 가는 하나의 도구가 될 수 있다. 그리고 그 도구를 얼마나 안전하게, 오래 사용할 수 있는지는 결국 세금 구조를 얼마나 이해하고 있느냐에 달려 있다.
임대소득세는 지금 당장의 현금 흐름을, 종부세는 매년의 보유 부담을, 양도소득세는 언젠가 맞이하게 될 자산 회수의 순간을 결정짓는다. 세 가지를 따로따로 보지 않고, 하나의 큰 그림 속에서 연결해 생각할 때 비로소 “무리하지 않는 임대사업, 불안하지 않은 노후”라는 목표에 가까워질 수 있다. 숫자를 이해하는 것은 두렵지만, 동시에 가장 강력한 방패이기도 하다.
완벽한 답을 찾으려 애쓰기보다, 오늘 할 수 있는 작은 정리부터 시작해 보자. 보유 주택 목록을 적어 보고, 임대소득 흐름을 정리하고, 세무서·국세청 자료를 한 번 읽어보는 것만으로도 이미 첫걸음을 뗀 셈이다. 앞으로의 시간은 여전히 남아 있고, 세금 구조를 이해하는 만큼 노후의 선택지는 조금 더 넓어질 것이다.
월세 통장으로 들어오는 숫자가 두렵지 않고 든든하게 느껴지는 그날까지, 세금을 이해하는 시간은 충분히 가치 있는 투자다.
#임대사업 #임대소득세 #종부세 #절세전략 #소규모임대 #노후준비 #마음편한노후 #2025세금 #시니어재테크 #6070재무설계